מחירי הדיור עולים או יורדים? תלוי את מי שואלים

ע"פ נתוני הלמ"ס שפורסמו במהלך השבוע שעבר, מחירי הדיור בישראל במגמת ירידה. בסקירה שפורסמה על ידם, חודש דצמבר האחרון סגר חודש שלישי ברציפות של ירידת מחירים.

בניגוד לפרסומים אלו, פרסם השבוע אוהד דנוס סקירה משלו וע"פ סקירה זו הנתונים שונים לחלוטין. דנוס מגלה בסקירתו דווקא עלייה של כ – 1.4% במחירי הדיור באותו רבעון מדובר, הרבעון הרביעי של 2017, לעומת הרבעון המקביל בשנה הקודמת, ב – 12 ערים מתוך 16 שנבחנו בסקירתו.

ואם שואלים את משרד האוצר, השוק בכלל נמצא בקיפאון. בסקירה שפורסמה השבוע ע"י משרד האוצר, הרבעון הרביעי של 2017 המשיך בקיפאון בשוק הנדל"ן וירידה של 8% במספר העסקאות שנסגרו (ללא מחיר למשתכן) בהשוואה לחודש המקביל ב – 2016, דבר המעיד לדבריהם על חמישה רבעונים רצופים של ירידה במספר העסקאות בשוק החופשי.

אז איך יכול להיות ששני גורמים מוסמכים ומקצועיים מראים על שני כיוונים הפוכים?

פרופ' אבי דגני, נשיא קבוצת גיאוקרטוגרפיה התארח השבוע באולפן YNET והסביר את הבעיה בשיטת הניתוח של מחירי הדיור המקובלת בלמ"ס.

לדבריו של דגני, המחירים נקבעים בצורה לא נכונה. אופן איסוף הנתונים אמנם השתפר בעקבות המעבר לחלוקת המדד ע"פ אזורים ויישובים, אך לטענתו של דגני זה לא מספיק ויש לבחון מאפיינים נוספים גם בתוך הערים עצמן, כלומר על פי אזורים סוציו-אקונומיים.  

דגני מסביר את טענתו, בדוגמא שאם נבנים מגדלי מגורים במרכז ת"א ומחירי הדירות שם מתייקרים, זה לא מצביע על מצב מחירי הדירות בשכונות אחרות בדרום העיר למשל. כך שלפרסם עליית מחירים בת"א – זה לא לגמרי מדויק.

דגני מסביר כי הבדיקה הנכונה והמדויקת תהיה אם יבדקו ויאספו נתונים ע"פ סוגי דירות, ולפי אזורים. מחירה של דירת 5 חדרים בדרום ת"א שונה לחלוטין ממחירה של דירת 5 חדרים בצפון העיר לדוגמא. וכך גם בערים אחרות בכל הארץ, בכל עיר ישנם אזורים מבוקשים יותר ומבוקשים פחות, לכן יש צורך בבדיקה מקיפה ע"פ אזורים בתוך הערים,  כך תתקבל תמונה ברורה ומדויקת יותר.

לטענתו של דגני, זה תפקידה של המדינה לעשות תכלול בלוגיקה לדבר זה, מה שכיום לא מתבצע ומשרדי הממשלה לא פועלים בשיתוף אחד עם השני, והנתונים שנקבעים  מוצגים לציבור בצורה שאינה מדויקת ואף עלולה להטעות.

דנוס מסביר את הפער בין סקירתו לסקירה של הלמ"ס, בכך שבסקירה שלו לא נכללו העסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן. בסקירה של הלמ"ס נכללות גם עסקאות אלו, ומכיוון שבאזורי הפריפריה ישנם הרבה דירות שנמכרות בהנחה של מחיר למשתכן, המדד מראה לכאורה על ירידות מחירים באזורים אלו.

לטענתו של דנוס, הדירות המסובסדות שנמכרות במסגרת מחיר למשתכן לאוכלוסייה ספציפית ולא רלוונטיות עבור רוב האוכלוסייה בישראל, אינן משקפות את השווי האמיתי של השוק, לכן הכללה שלהן בנתונים על מחירי הדיור, מעוותים את תוצאות המדד כלפי מטה.

לדבריו של דנוס, לא ניתן לדבר על מונחים של עליית מחירים מובהקת בשוק הדיור בישראל, אך במקביל גם לא ניתן להצהיר עדיין על קו ברור של ירידת מחירים. מה שכן ברור בשלב זה הוא ששוק הדיור נמצא בדשדוש, כשבעיר אחת אנו רואים ירידת מחירים ובאחרת עלייה וברבעון שאחרי היוצרות מתחלפות.

בסקירתו של דנוס, יש ביטוי גם לשיטה שמציע פרופ' דגני. דנוס מציג רמות שונות בתוך הערים, המבטאות את הפערים הסוציואקונומיים עליהם דיבר דגני.

בערים כמו ת"א, ירושלים וחיפה, מצא דנוס כי רמת השונות במחירי הדיור באזורים שונים בעיר גבוהה מאוד. לעומת זאת בערים כמו הרצליה, חולון, אשדוד, כפר סבא ומודיעין השונות במדד המחירים באזורים השונים היתה נמוכה יחסית.

אז מחירי הנדל"ן נמצאים בירידה או בעלייה?

שאלה טובה.... אנחנו ממליצים להתחיל לבדוק כבר מהיום כמה שיותר פרויקטים באזור במבוקש שלכם,

כך שתוכלו לראות ולהשוות בעצמכם את המחירים, המבצעים, המפרטים ועוד.